本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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“最近中介天天催着赶紧进场”，从去年四季度便启动看房计划的北京购房者林麟，在今年的楼市“小阳春”里第一次感到焦虑。近期，他频繁地接收来自中介的紧迫感，自己也亲眼见证了心仪房源涨价，更有看中的房源被其他买家抢先成交。
林麟主要关注北京六环内海淀永丰板块的二手房，经其测算，相较于去年四季度，符合其需求的心仪房源挂牌价普遍上涨10%，“焦虑了好几天，天天都在刷各类楼市资讯。”
每年的三到四月是传统楼市旺季，一方面，家长为赶入学节点加紧购房落户，另一方面，春节前后积压的购房需求也在此时集中释放，带动房产交易活跃，尤其是直接买房落户的二手房。
正当不少买家真切地感受到市场暖意之时，数据层面的变化也进一步强化了这种预期。
3月16日，国家统计局公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年2月，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅超过上海，领跑一线城市。
喧嚣之下，冷思考同样存在，并非所有业主都能这波“涨价红利”。当听到“北京二手房价格回暖”的说法时，卖房的业主陈雯有些不以为然，语气中带着无奈和笃定，“价格实在起不来”。
为实现资产变现，陈雯自去年11月便将六环内大兴亦庄板块的房子挂牌，趁着3月房产交易流速较快的窗口期，她果断完成交易，却未能达到最初的心理价位，“我490万（元）挂牌，最后425万（元）成交。”
三月的北京楼市，正被一股复杂的“暖意”包裹。林麟决定从焦虑中抽离，暂时搁置购房事宜，等楼市传统旺季过后再作打算，“房价回调到合理区间，我可能会进场”。
“每年都有小阳春，今年有所不同”
从数据来看，北京楼市成交活跃度正持续抬升。根据中指研究院，3月以来，北京一、二手住宅成交面积已连续四周环比走高。
图源：中指研究院
在新房市场，多个楼盘的热销也为市场增添了一些积极信号。3月中旬，时代财经走访通州楼市时发现，有持销楼盘周末售楼处“爆满”，时代财经在现场期间，看房客户至少超过20组。
另有一处当时仍在蓄客阶段的楼盘，出现购房者排队看房的盛况。案场销售透露，该楼盘首批推售房源仅400余套，距离正式开盘尚有数日，意向登记客户已突破600组，最终开发商采用摇号选房的开盘方式。
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除此之外，北京热门置业板块的红盘开盘成绩亮眼。3月最后一个周末，位于昌平歇甲湾板块的国贤府park首次开盘成交467套房源，去化率近乎100%；昌平未来科学城另一热门项目首开售出389套房源，去化率超90%。
不过对比过往同期行情，2026年3月的楼市成交并不显著突出。根据中指研究院，3月以来北京一手住宅周度成交面积低于2025年同期，3月（截至29日）二手住宅成交17389套，与去年基本持平，全月预计小幅增长。
在资深新房中介杨翰看来，当下北京属于个别新盘火热，市场整体表现并不均衡，“大盘行情偏平淡，尤其是五环以外的楼盘很一般”。
相比之下，二手房市场却给从业者不同的体感温度。房地产进入深度调整期已有数年，但这一次，资深二手房中介李明隐隐约约感觉到某些东西正在暗涌，“每年都有小阳春，今年相比前两年有所不同”。
李明从业十多年，主要做北京三环内北京南站板块，见过房地产的冲高和回落。他坦言，在上行阶段，每年三月的成交旺季往往呈现量价同步走高的特征，自房地产进入深度调整，历年同期仅有成交规模提升，房价始终难有起色，市场甚至普遍以价换量，然而，今年行情出现新特征，除了成交量在攀升，“一些小区的成交价还上涨了”。
市场供需结构也在发生变化。李明表示，以往的三月，二手房新增挂牌量往往高于成交体量，库存随之走高，而今年成交套数增长的同时，库存房源数量也在回落。
“我们认为非常优质的房源，在这个小阳春基本都成交了，年前我们认为不算太优质、距离成交比较远的房源，目前正在成为市场上关注度高、接近成交的房子”，在他看来，这一轮库存下降不仅源于成交增加，也与新增挂牌房源减少有关。
二手房库存下降，机构称北京楼市拐点渐近
中金公司研究部在3月3日发布的《北上楼市拐点渐行渐近》报告指出，北京、上海的房价有望在今年率先企稳。报告提到，二手房库存去化周期水平与房价走势存在量化强关联，得益于2025年下半年以来，上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。
其中，北京的二手房挂牌量自2025年10月开始下行，截至2026年1月已累计下降14%。
报告进一步分析，本次挂牌量下行并不来自于成交加速，而是来自可出售体量或出售意愿的下降，表现为新挂量下降、撤牌量增多，这与过往几轮政策出台、房价平稳的窗口期表现大不相同，“我们认为这大概率是社会库存自然触底的体现”。
中金预判，若北京上海两地交易量表现能基本平稳，土地市场“控增量”能落到实处，供需条件的优化和房价的走稳就具有持续性。
作为一线的资深从业人员，李明对楼市后续走势也保持审慎判断。李明认为，目前尚难断言市场已经触底反弹，房地产下行周期是否结束仍需观察，“关键要看小阳春之后的市场反馈。”
他分析称，当前市场更接近触底阶段，但触底之后未必是反弹，也可能进入一个成交量大、价格稳定的新平衡期，“我更倾向于后者”。
结合日常一线业务观察，李明发现，已有部分嗅觉敏锐的业主捕捉到市场微妙变化，心态起伏带动挂牌价格出现波动，但理性的房主则会选择借当前成交窗口期顺势出货，规避后续行情不确定带来的被动局面。
李明表示，买家同样出现心态变化，“看房的客户明显增多，但是大部分客户还是选择观望，或者以捡漏的心态试探市场”，他认为，市场中占主流的观望群体，其心态转变才是决定楼市能否迎来真正拐点的核心变量，“让子弹飞一会儿”。
（应受访者要求网上配资APP，文中林麟、陈雯、李明为化名）
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